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(一)深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生,全是您想知道的故事逃港!
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)和拆遷房的問(wèn)題,很多都是比較基礎(chǔ)或者涉及歷史的問(wèn)題。為了能讓大家更對(duì)小產(chǎn)權(quán)房了解得更清楚,我特意整理了一下深圳小產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)資料,這些資料包括深圳小產(chǎn)權(quán)的起源、衍變、種類(lèi)、及大概的總結(jié)一下近40年與深圳小產(chǎn)權(quán)有關(guān)的法規(guī)!為了更清楚直觀的理解,我將從以下方面去和大家聊聊深圳小產(chǎn)權(quán)的故事!
1、土地的來(lái)歷與變遷
2、深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源
3、深圳小產(chǎn)權(quán)房的種類(lèi)
4、深圳小產(chǎn)權(quán)房的歷程(節(jié)選)
5、深圳小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)(大致八卦)
在開(kāi)聊之前,首先說(shuō)明一下,什么是小產(chǎn)權(quán)房!據(jù)百度百科和大眾認(rèn)識(shí)里面,小產(chǎn)權(quán)即是建立在村集體土地上的房子,只有鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)什么什么的就是小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)房!這個(gè)說(shuō)法,并不全面,甚至有點(diǎn)籠統(tǒng)!
那小產(chǎn)權(quán)房到底是什么呢?最直接的說(shuō),所有沒(méi)有取得獨(dú)立完整產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)商品房紅本的,全部都是小產(chǎn)權(quán)房。在不同的用地性質(zhì)上的類(lèi)別不一樣,如宅基地的是農(nóng)民房,村集體土地的是村委房,軍備地上是軍產(chǎn)房,(這個(gè)稍后在小產(chǎn)權(quán)房的種類(lèi)上會(huì)細(xì)說(shuō))且這個(gè)小產(chǎn)權(quán)只能于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而言!
1、土地的來(lái)歷與變遷
在土地的變遷之前,有專(zhuān)門(mén)出來(lái)的一個(gè)專(zhuān)文,請(qǐng)看下列文章了解詳情:
(一)深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生,全是您想知道的故事!
(二)小產(chǎn)權(quán)房存在的價(jià)值,以及ta的未來(lái)該何去何從?
(三)深圳農(nóng)民房都有哪些證件?
(四)小產(chǎn)權(quán)房的使用年限到期了怎么辦?
2、深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源
說(shuō)到深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源,南嶺村是絕對(duì)繞不過(guò)去的!因?yàn)樯钲诘男‘a(chǎn)權(quán)就是從南嶺村萌芽并成長(zhǎng)的!
為何會(huì)是南嶺村?今天我們也來(lái)聊一聊這個(gè)當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一村”的南嶺村。在故事之前,先大概交待一下歷史背景!
我們都知道,中國(guó)的改革開(kāi)始是從1979年從深圳開(kāi)始的。1979年以前,深圳還不叫深圳只是惠陽(yáng)的一個(gè)縣——寶安縣,人口才2萬(wàn)多人!寶安縣與香港僅一河之隔,但香港的人均年入約為寶安縣的100倍(據(jù)史料統(tǒng)計(jì)1978年寶安縣羅芳村的人均年收入僅為134元,而香港新界的羅芳村人均年收入約為13000元)。兩地的貧富差距,加上內(nèi)地的各種運(yùn)動(dòng),造成大量的農(nóng)民外逃香港,且有愈演愈烈的之勢(shì)。
同樣也正是這一群“逃港者”加速了新中國(guó)改革開(kāi)放的步伐?。ㄓ信d趣的朋友可以自己查史)
早在1978年以前,深圳的土地一文不值!真正讓當(dāng)時(shí)的深圳人見(jiàn)識(shí)到土地的價(jià)值的是1980年。
1979年3月,廣東省要求深圳房管局一年內(nèi)為來(lái)深支援建設(shè)的干部建好150套宿舍。當(dāng)時(shí)的房管局局長(zhǎng)向省里申請(qǐng)經(jīng)費(fèi),得到的回復(fù)是:經(jīng)費(fèi)沒(méi)有,只能給政策!萬(wàn)般無(wú)奈之下,逃港他們想到土地出租。幾經(jīng)斗爭(zhēng),終于在1980年1月1日簽出來(lái)了第一份土地出租協(xié)議。
這份土地出租協(xié)議是港商簽訂的,協(xié)議約定出租土地用于建房子,在香港出售,所得利潤(rùn)按深圳85%,港商15%分成!這個(gè)小區(qū)就是中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū),第一個(gè)合資房地產(chǎn)項(xiàng)目——東湖麗苑!
東湖麗苑一共兩期216套房子,在簽訂土地出租協(xié)議之后的第三天,港商就拿著設(shè)計(jì)圖催促開(kāi)工,并拿著第一期房子的戶(hù)型設(shè)計(jì)圖在香港叫賣(mài)!僅三天,第一期108套房子便一搶而空!東湖麗苑的戶(hù)型約為50~60平方左右,均價(jià)為2730港元/平,一套約10萬(wàn)港元左右,和香港的樓價(jià)相比幾乎便宜了一半。傳聞當(dāng)時(shí)前后有5000多人搶購(gòu)還是圖紙狀態(tài)的東湖麗苑,最好只好抽簽定房。面對(duì)狂熱的港人,東湖麗苑再次加推二期的108套房子,也是一掃而空!
東湖麗苑的成功,讓深圳人大大開(kāi)竅,他們很快拿出新的方案,提出收取土地使用費(fèi)的思路,每平方收取土地使用費(fèi)用4500港元,當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格僅相當(dāng)于香港的1/11。深圳收進(jìn)數(shù)億元錢(qián)削掉山丘、填平溝壑、開(kāi)通公路、通電、通水、通郵政。從1980~1985年的五年里,深圳實(shí)際利用外資12.8億元,累計(jì)完成基建投資76.3億元,建成了一大批新的能源,交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程,初步形成了9個(gè)工業(yè)區(qū)。
南風(fēng)自此一路北上,開(kāi)放之勢(shì)再不擋!
(南嶺村)
2.1、南嶺村的故事
當(dāng)時(shí)的南嶺村,非常的貧窮落后,人稱(chēng)”鴨屎圍“全村134戶(hù)近600口人。全村四個(gè)生產(chǎn)隊(duì),人均年收入不足100元,而整個(gè)村集體固定資產(chǎn)不足7000元。吃糧靠返銷(xiāo),生活靠救濟(jì),生產(chǎn)靠貸款,在溫飽無(wú)法解決的情況下,全村至少有一半人冒險(xiǎn)逃往香港謀生。逃港的村民中還包括當(dāng)時(shí)南嶺村掌門(mén)人張掌門(mén)的夫人,張掌門(mén)還是靠著村里唯一的一臺(tái)拖拉機(jī)把她給追回來(lái)的!面對(duì)夫人苦苦的哀求,張掌門(mén)下定決心要帶家伙一起走出貧窮!
1979年3月,廣東省委批準(zhǔn)寶安縣委《關(guān)于發(fā)展邊防經(jīng)濟(jì)的若干規(guī)定》的報(bào)告(13條),允許邊境村莊的農(nóng)民經(jīng)營(yíng)小河鮮、草皮、稻草,包括豬、禽、魚(yú)、果蔬……等,都可以拿過(guò)河去和香港人做生意。所得外匯60%歸個(gè)人,40%歸國(guó)家!文件下達(dá)到深圳基層,整個(gè)深圳河都沸騰起來(lái)了!
此后,全深圳市很快掀起了一個(gè)全面向香港,抓活經(jīng)濟(jì)的熱潮。到處種蔬菜、挖魚(yú)塘……
大量的蔬菜、魚(yú)鮮運(yùn)往香港,僅僅兩年的時(shí)候,深圳邊境村莊農(nóng)民首先富裕了起來(lái)。
南嶺村張掌門(mén)同樣也是抓住了這樣的機(jī)遇,帶領(lǐng)村民上山開(kāi)荒種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)魚(yú)等,也成了首先富裕起來(lái)的那批人!
(43萬(wàn)元的故事)
得益于改革的利好,南嶺村最大的機(jī)遇終于來(lái)了!
1982年冬,南嶺村獲得43萬(wàn)元國(guó)家征地補(bǔ)償款,當(dāng)時(shí)有人建議分光這筆錢(qián)。而作為能從分錢(qián)中獲益最大的張掌門(mén)組織黨員群眾認(rèn)真討論后認(rèn)為,農(nóng)村要徹底擺脫貧困,歸根到底還是要依靠集體的力量,致富要靠集體。只有集體富了個(gè)體才真正的富裕起來(lái),集體富裕才是長(zhǎng)久之計(jì)。舍棄眼前的一些個(gè)人小利,為的是集體和個(gè)人的長(zhǎng)遠(yuǎn)大利。在統(tǒng)一思想的基礎(chǔ)上,張掌門(mén)帶頭把原來(lái)可歸屬他家的補(bǔ)償款劃歸集體。此舉帶動(dòng)了村民,大家把這筆錢(qián)集中起來(lái),用于發(fā)展集體生產(chǎn),為南嶺村后來(lái)騰飛打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
南嶺村就是用這筆征地補(bǔ)償款,自建了工業(yè)區(qū),自主招商逃港;隨著港商過(guò)河,隨著手套廠、鞋廠、塑花廠等”三來(lái)一補(bǔ)“工廠辦起來(lái)了,南嶺村正一步步走向繁華。
南嶺村在80年代初期,就已經(jīng)有了非常繁華的商業(yè)街、圖書(shū)館等。
1984年南嶺村在寶安縣發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)群英會(huì)上拿到集體特等獎(jiǎng),縣里獎(jiǎng)給南嶺村一輛小貨車(chē)
80年代未,南嶺村為了接待外商,而購(gòu)買(mǎi)的一臺(tái)寶馬,成為當(dāng)時(shí)深圳第一個(gè)擁有寶馬的村!
南嶺村越來(lái)越好,而南下打工的外省人也越來(lái)越多。建工廠啊,建出租房啊,地皮也越來(lái)越金貴,當(dāng)年逃港的家屬紛紛給在香港的家人寫(xiě)信說(shuō):”逃港你們要是再不回來(lái),就分不就地皮了!”一些村干部逗樂(lè)說(shuō):“當(dāng)年困難的時(shí)候你們都外逃,現(xiàn)在好了,你又都要跑回來(lái)分地皮!”當(dāng)年逃港的人說(shuō):“誰(shuí)能想得到呢?我們?cè)谙愀圪嵉腻X(qián),全拿來(lái)村里,人和錢(qián)都回來(lái),還是讓我們做村里人吧,行不行?
……
據(jù)深圳歷史檔案顯示,最早進(jìn)入深圳投資辦廠,”試水“中國(guó)改革開(kāi)放的那批人,有不少就是當(dāng)香港發(fā)了財(cái)?shù)漠?dāng)年的逃港者!
2.2、小產(chǎn)權(quán)房的起源
富裕起來(lái)的村民開(kāi)始建設(shè)新的房屋,當(dāng)時(shí)還沒(méi)有政府引導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃,農(nóng)村建設(shè)還處于自然發(fā)展的局面。隨著來(lái)深圳投資建的外商和外來(lái)人口越多,村民也開(kāi)始大量建廠房和農(nóng)民房,主要是用來(lái)出租。最初由于深圳發(fā)展的水平以及周邊村民自身的經(jīng)濟(jì)條件限制,自發(fā)的農(nóng)村建房主要集中在羅湖中心區(qū)和其他重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)周邊,隨著深圳發(fā)展速度的加快,村民建房有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。
據(jù)深圳史料統(tǒng)計(jì),從1980~1985年僅五年間,外來(lái)人口達(dá)到40多萬(wàn)。激增的人口,預(yù)示著旺盛的住房需求!深圳第一宗小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)無(wú)從考究,這一階段主要是以宅基地交易為主!無(wú)論是首先富裕起來(lái)的深圳農(nóng)民,還是外來(lái)資本(由其是港商),都看到了巨大的商機(jī),紛紛買(mǎi)地大肆建房,甚至還有干部、企業(yè)職工參與其中。期間市府亦出臺(tái)過(guò)多部法規(guī)控制,但收效甚微。
這是小產(chǎn)權(quán)房最初的狀態(tài),準(zhǔn)確點(diǎn)來(lái)說(shuō)應(yīng)該叫出租屋!
之后隨著住房機(jī)制的改革及房地產(chǎn)業(yè)的正式發(fā)展,小產(chǎn)權(quán)房衍生出了,集資房、軍產(chǎn)房、以及村委房!
3、深圳小產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)別
3.1、農(nóng)民房
在上文已經(jīng)介紹過(guò)的農(nóng)民房來(lái)由及發(fā)展,在這里就不重述了!
3.2、集資房
在1985年以前我國(guó)的住房政策是,分配、租賃、和農(nóng)村自建;深圳也是這樣!為適應(yīng)深圳的高速發(fā)展的住房需求,在1979~1985年間,深圳住房建面以平均每年40%的遞增,依舊無(wú)法解決職工住房問(wèn)題,反而引發(fā)了更嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。究其因主要是當(dāng)時(shí)深圳實(shí)行的是企業(yè)職工低租金(低到幾近無(wú)償分配,約每平方0.14元左右)。超低房租一是助長(zhǎng)了職工利用關(guān)系多占住房、導(dǎo)致住房分配不公平、爭(zhēng)住大房、住好房的超前享受觀念;二是由于當(dāng)時(shí)建房的資金只能靠財(cái)政撥款及企業(yè)自籌,由于不能從經(jīng)濟(jì)機(jī)制制約不合理的需求,導(dǎo)致政府及企業(yè)嚴(yán)重的資金匱乏,無(wú)法加快住房建設(shè),更可怕的是這巨額的住房投入有去無(wú)回,并伴生著日漸不堪重負(fù)的包袱。
為加快住宅建設(shè)資金的回收周轉(zhuǎn),蛇口工業(yè)區(qū)于率先邁出住房改革的第一步。
蛇口工業(yè)區(qū)1984年12月制定的《蛇口工業(yè)區(qū)職工住房經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法》,并以準(zhǔn)成本價(jià)向工業(yè)區(qū)企業(yè)職工出售公有住房,這是深圳首次住房商品化的實(shí)踐,亦是集資房出現(xiàn)的前身,更是我國(guó)房地產(chǎn)嘗試的起點(diǎn)!
爾后,深圳市跟進(jìn),并于1985年2月出臺(tái)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位干部職工住宅商品化試點(diǎn)辦法(草案)》,這是深圳市出臺(tái)的第一個(gè)推進(jìn)住宅商品化的文件。文件規(guī)定按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)的房屋,產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有,付清全款后,由市府發(fā)給住房產(chǎn)權(quán)證書(shū),受?chē)?guó)家法律保護(hù),這是我國(guó)商品房的前身!
其實(shí)嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō),這兩個(gè)《辦法》所說(shuō)的房子,還不能算是集資房,只能算是福利房和微利房!
正式有集資房一說(shuō)的是1989年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居屋發(fā)展綱要》規(guī)定的“雙軌三類(lèi)”住房供求模式!企業(yè)自籌自建,在不影響城市總體規(guī)劃的前提下,允許少數(shù)企業(yè)在已取得土地使用權(quán)的地界范圍內(nèi),自建住房。建房資金自籌,所建住房只允許提供給本單位職工居住。但由后來(lái)由于燥熱的房地產(chǎn)及深圳高飆的房?jī)r(jià),集資房成為剛需的首選!
集資房的用地性質(zhì)多為國(guó)有工商業(yè)用地及集體的非農(nóng)工商地(依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)合作建房管理暫行規(guī)定》第十三條)
3.3、軍產(chǎn)房
1985年因?yàn)樘厥獾臍v史背景,允許軍隊(duì)商經(jīng),其中就包括房地產(chǎn);據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例1990版》可對(duì)空余房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng),空余房屋出售、軍用土地的有償轉(zhuǎn)讓、合作經(jīng)營(yíng)、與地方換建及合資建房。軍隊(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬于軍委、總部!產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)后期基地營(yíng)房部門(mén)管理!
1998年雖然全面停止軍隊(duì)經(jīng)商,但還依然保留有一部分有償服務(wù),雖然已經(jīng)沒(méi)有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),保留了房地產(chǎn)租賃服務(wù),同時(shí)軍產(chǎn)房出售也正式擺上臺(tái)面,雖然出售的對(duì)象明確規(guī)定為軍人,但事實(shí)……!
時(shí)至2016年《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》的出臺(tái),軍產(chǎn)房才正式停止。因?yàn)椤锻ㄖ酚?年左右緩沖期,所以2016~2018年間還是有零星的軍房能發(fā)證和過(guò)戶(hù)!
軍產(chǎn)房用地理論上全部都屬于軍隊(duì)營(yíng)房用地,但事實(shí)上因?yàn)榭陀^利益原因,有少量是地方原村民或者外來(lái)人員早期買(mǎi)的地與部隊(duì)事業(yè)單位合作建房(有部分也發(fā)軍產(chǎn)證,或軍區(qū)后勤蓋章或其他等感覺(jué)上與部隊(duì)有關(guān)的見(jiàn)證)
(深圳某軍產(chǎn)房轉(zhuǎn)讓合同)
3.4、村委統(tǒng)建樓
深圳真正有統(tǒng)建樓一說(shuō)的是上世紀(jì)90年代末龍崗區(qū)最首先推行的“統(tǒng)建上樓”項(xiàng)目。其目的是為解決農(nóng)村快速城市化中農(nóng)民無(wú)序興建及搶建私宅而造成的土地浪費(fèi)問(wèn)題。主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目是就是龍崗區(qū)政府及國(guó)土分局,龍崗區(qū)府及國(guó)土分局對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃、統(tǒng)一安排,統(tǒng)一建設(shè)。說(shuō)白了就是類(lèi)似于新農(nóng)村全部都風(fēng)格一致,整齊劃一的新民宅!
2005年為了進(jìn)一步響應(yīng)節(jié)約集約使用土地,加快農(nóng)民城市化進(jìn)程的要求,深圳出臺(tái)了《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)》、《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》等條例,正式全面推行村委統(tǒng)建樓,并給予部分資金上的支持!
深圳最早統(tǒng)建樓是建于2006年的平湖街道辦的簡(jiǎn)頭嶺統(tǒng)建樓,小區(qū)分AB兩棟,10層,帶電梯空中花園。這是龍崗區(qū)第一個(gè)社區(qū)的統(tǒng)建樓!此后的8年,大量的統(tǒng)建樓在各區(qū)拔地而起,其中龍崗和沙井最為突出!
深圳小產(chǎn)權(quán)進(jìn)入最高光的時(shí)刻!
村委統(tǒng)建樓95%的用地性質(zhì)都是四類(lèi)居住用地,到后期也有少數(shù)部分邊角綠化地、工商地等出現(xiàn),這完成受利益驅(qū)使,給錢(qián)就給蓋見(jiàn)證章!
(沙井某村委統(tǒng)建樓一角)
4、深圳小產(chǎn)權(quán)房的歷程(節(jié)選)
深圳的小產(chǎn)權(quán)說(shuō)是深圳經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放40年的伴生物也不為過(guò)的,從1980~2014間短短的30多年間,深圳小產(chǎn)權(quán)的面積占到深圳總建面的半壁江山。我猜你會(huì)問(wèn):面對(duì)如此迅猛的的小產(chǎn)權(quán)房,難道政府就坐視不管嗎?其實(shí)不然!在過(guò)去的幾十年里,深圳出臺(tái)關(guān)于治理小產(chǎn)權(quán)房的法規(guī)條例就多在100多條。但由于在快速的農(nóng)村城市化進(jìn)程大環(huán)境下,基于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要及房地產(chǎn)熱,這此條例對(duì)小產(chǎn)權(quán)房增量壓制力度非常有限,甚至還引發(fā)了超大的搶建潮!
據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì):1980~2014年間,四次最大的搶建潮,分期是1993年、1999年、2004年、2012年。讓我們來(lái)看看這幾年都發(fā)生了什么?
4.1、引發(fā)1993年搶建潮的是1992年6月《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》,規(guī)定要求把“特區(qū)范圍內(nèi)68個(gè)村委會(huì)、沙河華僑農(nóng)場(chǎng)等農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市戶(hù),并對(duì)原村集體土地進(jìn)行征收。90年年代初狂熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱,大大的刺激著村民的建房熱情;而同時(shí),在農(nóng)村規(guī)劃和建設(shè)上,政府缺乏給予及時(shí)的支持和指導(dǎo),生產(chǎn)、生活用地需求超出紅線時(shí)報(bào)批手續(xù)非常煩瑣,造成了農(nóng)村土地建設(shè)失控。最直接的引爆點(diǎn)就是原特區(qū)統(tǒng)一征地引發(fā)的恐慌!
4.2、1999年2月深圳出臺(tái)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》。該決定對(duì)違法建筑及其范圍進(jìn)行界定,對(duì)堅(jiān)決依法清理、拆除違法建筑及處罰違法行為做出相應(yīng)規(guī)定。但這一文件僅僅是綱領(lǐng)性的,具體的處理辦法并沒(méi)有提出。村民并未完全接受法規(guī)的制約,相反在”法不責(zé)眾“的共同心理基礎(chǔ)上,引發(fā)了1999年的搶建違建高潮。
4.3、2003年10月發(fā)布的《關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的通告》,直接把龍崗和寶安的村民全部轉(zhuǎn)為居民,龍崗、寶安的集體土地全部統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。搞笑的是,這次“統(tǒng)轉(zhuǎn)”用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和1992年“統(tǒng)征”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別并不多。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值和村民權(quán)益意識(shí)的提高,這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本就入不了村民的眼。繼而引發(fā)了村民大量“種樓保地”來(lái)與政府對(duì)抗,當(dāng)時(shí)甚至還有村干部帶頭參與其中!
4.4、2012年可以稱(chēng)之深圳小產(chǎn)權(quán)房的終結(jié)年。2012年出臺(tái)號(hào)稱(chēng)史前最嚴(yán)的小產(chǎn)權(quán)房禁令法規(guī)《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責(zé)任考核辦法(試行)》。《辦法》第一次把違建增減量列入?yún)^(qū)大佬的政績(jī)考核,考核結(jié)果直接與帽子掛鉤!在《辦法》實(shí)施階段到2013年間,還引發(fā)了一個(gè)搶建的小高潮,但隨著一些區(qū)域的主官被調(diào)整及沙井傳奇大哥事發(fā),深圳小產(chǎn)權(quán)增量正式終結(jié)!
現(xiàn)在沙井、公明、及其他方的一些爛尾樓,基本上都這個(gè)時(shí)期搶建被叫停的見(jiàn)證!
5、深圳小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)
這個(gè)環(huán)節(jié)就是純屬瞎聊了,不過(guò)市場(chǎng)行情和環(huán)境就擺在這里,從大方向來(lái)看深圳小產(chǎn)權(quán)的未來(lái),大致下如:
5.1、因?yàn)闆](méi)有增量,村委房統(tǒng)建樓和集資房將越來(lái)越貴,最終定格在真實(shí)的住房,未來(lái)會(huì)不會(huì)有政策把這類(lèi)開(kāi)房子轉(zhuǎn)為保障類(lèi)住房,尚未得知。但從2018年出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》來(lái)看,有這個(gè)機(jī)率!
5.2、隨著城市更新的不斷加快推進(jìn),城中村農(nóng)民房得以變身為紅本住宅商品房。即使是整村綜合整治范圍內(nèi)的,也因?yàn)榄h(huán)境升級(jí)配套完善引發(fā)高租金。所以目前市場(chǎng)在租的小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)為回收原村民農(nóng)民房,經(jīng)過(guò)重新改格局,重新裝修再出售的農(nóng)民居多。另外少部分因?yàn)槭桥f改區(qū)域的拆遷房(拆遷房下次另外再講)。
5.3、雖然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)沒(méi)有增量,但住房緊張及房?jī)r(jià)高漲,依然是深圳的一個(gè)大難題。住房需求的大缺口,有需求便會(huì)有供應(yīng),小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)次衍變出一個(gè)新的類(lèi)別——大紅本房。這個(gè)大紅本房其實(shí)本質(zhì)就是前文介紹過(guò)的集資房。在未來(lái)十年里,大紅本房將成為小產(chǎn)權(quán)最新形式,也許到那個(gè)時(shí)候,小產(chǎn)權(quán)房再不叫小產(chǎn)權(quán)房了,誰(shuí)知道呢?
好吧,關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生,我們就聊到這里了,后期會(huì)把與小產(chǎn)權(quán)房拆遷房的一些交易、重點(diǎn)法規(guī)拿出來(lái)和大家聊聊!以便大家更清楚的了解小產(chǎn)權(quán),在以后找房或投資的時(shí)候更得心應(yīng)手!
(二)深圳農(nóng)民房都有哪些證件?
在深圳,除了商品房外,習(xí)慣性稱(chēng)呼其它性質(zhì)的房為農(nóng)民房,小產(chǎn)權(quán)房,或者叫統(tǒng)建樓,集資房,合作建房等等。軍產(chǎn)房暫時(shí)不討論。
最近很多朋友在后臺(tái)詢(xún)問(wèn)深圳小產(chǎn)權(quán)房都有哪些證件,今天我們來(lái)聊下。
目前深圳小產(chǎn)權(quán)房市面上證件分為:豬肝紅本,綠本,兩證一書(shū),歷史遺留回執(zhí)。
一般小產(chǎn)權(quán)房的證件都是具有排它性的,就比如有綠本的就沒(méi)有豬肝紅本,有豬肝紅本的就沒(méi)有兩證一書(shū),有兩證一書(shū)歷史遺留回執(zhí)就沒(méi)有綠本和豬肝紅本。
還有一種大紅本,土地屬于國(guó)家的,就是整棟樓一個(gè)大紅本房產(chǎn)權(quán)證。這類(lèi)房子是企業(yè)自己建的公寓房,四證齊全,這類(lèi)房子其實(shí)還不能稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)還是屬于公司的,交易是與公司簽租賃合同(有一些簽的有償使用合同)到期再自動(dòng)續(xù)費(fèi)。
關(guān)于少見(jiàn)的豬肝紅本:
就深圳來(lái)說(shuō),現(xiàn)有“豬肝紅本”多為“兩證合一”之前政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(先是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證分離,后合并為一本房地產(chǎn)權(quán)證,再后又統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證),且為非市場(chǎng)商品房,如經(jīng)房改辦批準(zhǔn),職工購(gòu)買(mǎi)單位的準(zhǔn)成本商品房,比如深圳布吉寶麗路寶電公司宿舍。
值得注意的是“豬肝紅本”房屋屬合法建筑,產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)?!柏i肝紅本”房屋所有權(quán)證由政府頒發(fā),是當(dāng)事人的物權(quán)憑證,具有物權(quán)確認(rèn)效力,較之經(jīng)處理取得綠本的深圳市歷史遺留違法建筑來(lái)說(shuō),其自始建時(shí)就完全合法。
這種房產(chǎn)證在深圳上世紀(jì)80年代到90年代僅僅曇花一現(xiàn)般的存在過(guò)幾年。和豬肝本一起配套使用的還有《國(guó)有土地使用證》,兩證分別由土地、房屋兩個(gè)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)。
傳說(shuō)中的豬肝紅本
豬肝紅本內(nèi)頁(yè)
關(guān)于舊改方面的優(yōu)劣:
兩證一書(shū)是目前交易最活躍的一種,深圳獨(dú)棟農(nóng)民房,第一手房東會(huì)持有兩證一書(shū),以及批地證明等等。出售其中一套,只需做見(jiàn)證,買(mǎi)家拿復(fù)印件。舊改時(shí),買(mǎi)家可以直接登記,開(kāi)發(fā)商承認(rèn)。老寶安紅本(豬肝紅)是交易比較活躍的一種,看起來(lái)真的就是紅本房產(chǎn)證。國(guó)土所沒(méi)有備案資料,不可以過(guò)戶(hù),交易只能和兩證一書(shū)一樣,不能貸款,不能抵押。舊改時(shí),買(mǎi)家可以直接登記,開(kāi)發(fā)商承認(rèn),里面填寫(xiě)內(nèi)容為手寫(xiě)體。
綠本民房交易風(fēng)險(xiǎn)稍大了,很所以?xún)r(jià)格會(huì)稍低。國(guó)土所有備案,但不可以過(guò)戶(hù)。里面字體大多為印刷體,以前做的也有手寫(xiě)體。舊改時(shí),有的開(kāi)發(fā)商會(huì)簽給原來(lái)房東。不接受買(mǎi)家登記。
綠本的分類(lèi):
一:國(guó)土局頒發(fā)的綠本
顧名思義國(guó)土局親自頒發(fā),98年以前政府支持,有合法報(bào)建手續(xù)在宅基地或村委集體用地的小產(chǎn)權(quán)會(huì)有綠本,這種國(guó)土局頒發(fā)的綠本有備案不可以過(guò)戶(hù)且禁止買(mǎi)賣(mài),98年后國(guó)土局取消給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)綠本。
二:村委統(tǒng)建樓綠本
98年以后在村委集體用地上,經(jīng)過(guò)正規(guī)報(bào)建的村委統(tǒng)建樓,當(dāng)?shù)卮逦煞莨緯?huì)給每一個(gè)業(yè)主頒發(fā)村委蓋章的"綠本“《使用權(quán)證》這種可以私下買(mǎi)賣(mài),可以去村委股份公司更名 ,并消除業(yè)主所有檔案 。
三:開(kāi)發(fā)商綠本
個(gè)人宅基地,就是農(nóng)民自建房,開(kāi)發(fā)商頒發(fā)的”綠本“ 《使用權(quán)證》這種綠本是開(kāi)發(fā)商花錢(qián)做的 。
所謂的“綠本”只有上述第一種是真正意義上的綠本房,有國(guó)土局備案。
其他”綠本“不管是個(gè)人宅基地,獨(dú)棟農(nóng)民房,還是村委統(tǒng)建樓,他們所頒發(fā)的綠本僅代表個(gè)人或村委股份公司 ,《使用權(quán)證》在法律上沒(méi)有法律效應(yīng),只是求得一個(gè)心理安慰。
建議不要一味追求綠本,而耽誤了買(mǎi)房最好的時(shí)機(jī),主要看自己需求和預(yù)算?,F(xiàn)在深圳市場(chǎng)上賣(mài)的都是2013年以前建好的房子,性質(zhì)屬于宅基地,永久產(chǎn)權(quán)。2013年以后國(guó)家不允許在宅基地建房,物以稀為貴,房子買(mǎi)一套,就少一套。據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳百分之50的人住的都是小產(chǎn)權(quán),小產(chǎn)權(quán)房為國(guó)家做的貢獻(xiàn),國(guó)家是默認(rèn)的。
并且綠本的房子在舊改賠償?shù)臅r(shí)候原村民容易反悔,因?yàn)榫G本在國(guó)土局是有備案的。所以沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證明的小產(chǎn)權(quán)房舊改賠償是最安全的,開(kāi)發(fā)商只需認(rèn)定最后一任業(yè)主即可。
傳說(shuō)中的綠本
綠本內(nèi)頁(yè)
紅、綠本的區(qū)別:
除了封面顏色的差別之外,紅色房產(chǎn)證全稱(chēng)《房屋所有權(quán)證》是市場(chǎng)商品房房產(chǎn)證,是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合一的證,紅皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是市場(chǎng)商品房地產(chǎn),產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利;
而綠皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是非市場(chǎng)商品房地產(chǎn),不得買(mǎi)賣(mài)。需抵押或出租的,要按有關(guān)規(guī)定辦理;上述區(qū)別僅是形式區(qū)別,實(shí)質(zhì)區(qū)別應(yīng)以房產(chǎn)證及房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
綠本房產(chǎn)證全稱(chēng)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》,也叫產(chǎn)權(quán)證明,針對(duì)的是非市場(chǎng)商品房,如經(jīng)濟(jì)適用房、福利房等政策性住房,綠證是全成本商品房和準(zhǔn)成本商品房房產(chǎn)證,該類(lèi)房產(chǎn)的地價(jià)是經(jīng)政府批準(zhǔn),予以減免優(yōu)惠,其買(mǎi)售系特定的對(duì)象。該類(lèi)房產(chǎn)所有權(quán)是受到一定限制的,不得轉(zhuǎn)讓和抵押。目前根據(jù)有關(guān)政策,此類(lèi)房產(chǎn)經(jīng)住宅局批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價(jià),辦理手續(xù)后準(zhǔn)予上市,可轉(zhuǎn)為紅色房產(chǎn)證。
紅本與綠本
關(guān)于兩證一書(shū):
(兩證一書(shū),實(shí)際上,大部分農(nóng)民房都沒(méi)有……)因?yàn)樵?009年普查小產(chǎn)權(quán)房時(shí),很多都上繳了,換了《歷史遺留違法建筑回執(zhí)》,也有一些村沒(méi)上交的,同時(shí)具備兩證一書(shū)與歷史遺留回執(zhí)的也有。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
歷史遺留違法建筑回執(zhí)
綜上所述,大家在投資深圳小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候還是要擦亮雙眼,尤其是要考慮清楚自己的動(dòng)機(jī)目的,是自住還是投資,再去匹配合適的產(chǎn)品。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房舊改能否獲賠的這個(gè)問(wèn)題,深圳舊改完成的案例數(shù)不勝數(shù),大多數(shù)投資人都獲得了應(yīng)得的賠償。有極少數(shù)翻車(chē)的案例多數(shù)是因?yàn)樵谫?gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有多留個(gè)心眼,沒(méi)有把控好每個(gè)環(huán)節(jié),留下了漏洞。對(duì)于我們專(zhuān)業(yè)人士來(lái)說(shuō),稍微一復(fù)盤(pán)就知道問(wèn)題出在哪里了,所以建議要投資深圳的小產(chǎn)權(quán)行,還得聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)。
(三)深度解析!深圳小產(chǎn)權(quán)房存在的價(jià)值,
以及ta的未來(lái)該何去何從?
深圳小產(chǎn)權(quán)是深圳特區(qū)特有的產(chǎn)物,你說(shuō)它不合法,它能好好的存在,你說(shuō)它合法政府又從未給ta正名。
小產(chǎn)權(quán)房的它伴隨著,深圳一起成長(zhǎng),也是很多深漂族棲身之地。如果沒(méi)有了小產(chǎn)權(quán)房,我想現(xiàn)在現(xiàn)在一半的人都將住不起房子。
那深圳小產(chǎn)權(quán)到底是什么呢?
首先,我們要從小產(chǎn)權(quán)的歷史開(kāi)始聊起,小產(chǎn)權(quán)歷史可分三個(gè)階段。
1、2004年前深圳開(kāi)發(fā)初期,由本地村民或外來(lái)人員買(mǎi)地,在集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明也叫” 宅基地”。
2、2007~2014年是深圳小產(chǎn)權(quán)房第二個(gè)發(fā)展時(shí)期,
a、由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)缺乏監(jiān)督?jīng)]有合理規(guī)劃浪費(fèi)土地資源.政府將全市土地國(guó)有化不再由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明,村級(jí)單位改為股份合作公司,深圳成為中國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村的城市。
b、2006年深圳人口數(shù)已經(jīng)到達(dá)1400萬(wàn)人口,其中城中村容納700萬(wàn)人口,工廠員工宿舍容納100多萬(wàn).小產(chǎn)權(quán)房擔(dān)負(fù)著深圳一大半人口的居住需求;這個(gè)時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了以村委(股份公司)集資建設(shè)的大型小區(qū)房,規(guī)模大 配套完善 花園小區(qū) 居住環(huán)境優(yōu)越,以及村民在原來(lái)” 宅基地”重新修建電梯高層樓房。
城市更新的對(duì)象
3、深圳從2014年后深圳就不允許再建小產(chǎn)權(quán)房;
其一深圳土地面積有限,所以必須禁止建小產(chǎn)權(quán)房,
其二小產(chǎn)權(quán)房太多對(duì)以后城市更新產(chǎn)生了巨大困難.城市更新就是要拆遷農(nóng)民房等小產(chǎn)權(quán)房,拆遷又必須做到每戶(hù)都補(bǔ)償無(wú)形中對(duì)舊改難度和拆遷賠償增加。
深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大,小產(chǎn)權(quán)房的利益關(guān)系到無(wú)數(shù)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的利益,并不是說(shuō)拆就拆的。
深圳小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)呢?
從法律角度來(lái)考慮是不合法的的,但是也不違法。但是從現(xiàn)實(shí)的角度考慮的話,小產(chǎn)權(quán)房卻是不錯(cuò)的選擇。為什么呢?
十年前的樟坑
1:深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)價(jià)格低廉
以沙井為例,同樣的地段,同樣規(guī)模的房子。商品房均價(jià)4.5萬(wàn)一平,而村委統(tǒng)建樓才1.8萬(wàn)左右,其次,如果你選擇獨(dú)棟的農(nóng)民房的話,均價(jià)才1萬(wàn)左右。也就是說(shuō),買(mǎi)一個(gè)90平的房子,也90多萬(wàn),還不用交稅,房子可租客住,要把握好的就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
2:從民生的角度來(lái)解說(shuō)
深圳小產(chǎn)權(quán)房的存在,解決了深圳一半人的居住問(wèn)題,無(wú)論是關(guān)內(nèi)還是關(guān)外,小產(chǎn)權(quán)房都是深漂族的首先。其次,小產(chǎn)權(quán)房也間接解決了深圳城市兩極化的問(wèn)題。不管政府承認(rèn)不承認(rèn),小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了深圳70%收入中等家庭的問(wèn)題,存在即合理。
3:深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷是有賠償?shù)?/p>
從深圳多年城市改造來(lái)看,深圳小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是有賠償?shù)?,無(wú)論西鄉(xiāng)樂(lè)群村的,還是白石洲的拆遷,拆遷辦很明確的承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的歷史見(jiàn)證。
(樂(lè)群拆遷公示)
深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷標(biāo)準(zhǔn),而是按商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償,要么補(bǔ)償貨幣,要么補(bǔ)償回遷房等,能拆到就賺大了,有人專(zhuān)門(mén)找有機(jī)會(huì)拆遷的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi),就是投資高回報(bào)。都是征收這塊地的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償,拆遷舊改關(guān)系到民生問(wèn)題,不管哪一方面都不愿看到征收小產(chǎn)權(quán)房而發(fā)生不愉快的事情,所以政府一定督促開(kāi)發(fā)商要對(duì)拆遷戶(hù)做好相關(guān)補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳌?/p>
綜合所述,我覺(jué)得從情理上來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房的流通是沒(méi)有問(wèn)題的。其次小產(chǎn)權(quán)的利率驚人,很多本地的村委也紛紛出手,街道,區(qū)辦,有時(shí)也是睜一只眼,閉一只眼。法理大不過(guò)民情,難道政府還能讓深圳50%的睡橋洞不成。小產(chǎn)權(quán)房的小編覺(jué)得,買(mǎi)來(lái)住是沒(méi)有問(wèn)題的。
(拆遷賠償)
如何來(lái)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房呢?
那就要先明白小產(chǎn)權(quán)的分類(lèi):小產(chǎn)權(quán)房大約分三類(lèi)
1:村委統(tǒng)建樓
此類(lèi)房,是由政府規(guī)劃,村委出地出資建造的,村里的股份公司分給本地居民。一般的本地人都會(huì)擁有幾套這的房子,所以經(jīng)常會(huì)有本地人拿房出來(lái)套現(xiàn)。除了《房屋售賣(mài)許可證》以外,房屋其他證件全部齊全,從小區(qū)規(guī)劃來(lái)說(shuō),這樣的房子很多都優(yōu)于深圳的商品房。
龍華的統(tǒng)建樓
2:統(tǒng)建樓
此類(lèi)房屋,是由區(qū)政府規(guī)劃,村委出地,投資商出資。性質(zhì)跟村委的樓差不多,但是從小區(qū)的規(guī)模以及房屋的使用率來(lái)說(shuō)要差于村委樓。還有一種是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為政府做了工程,政府無(wú)力償還工程款,劃地抵債,也是有很多的。
3:農(nóng)民房
此類(lèi)房屋,一般為本地村民的自留地,或者說(shuō)宅基地。還有一種是外地人為當(dāng)?shù)卮逦隽斯こ?,無(wú)償還款而劃分給開(kāi)發(fā)商的房子。此類(lèi)房子一般不會(huì)太高,格局也不會(huì)很好,但勝在價(jià)格便宜。
綜合上述,小編給出的建議是,房子是給來(lái)住的不是給來(lái)炒的。在經(jīng)濟(jì)能力合適的情況下,最好買(mǎi)商品房,如果你在深圳奮斗了很多年了,錢(qián)又不夠,不妨考慮下小產(chǎn)權(quán)房吧!
(四)小產(chǎn)權(quán)房的使用年限到期了怎么辦?
深圳小產(chǎn)權(quán)房是存在深圳這座城市中一種比較特殊的存在,作為歷史遺留的產(chǎn)物,作為住宅受到了許多人的關(guān)注,就中國(guó)目前的行情來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房的存在是很具有爭(zhēng)議性的,但是其作用也是不可小覷的,想要了解小產(chǎn)權(quán)房的年限,是需要了解目前它在國(guó)內(nèi)所處的狀態(tài)的。
小產(chǎn)權(quán)房最簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)分為兩種形式:
1、原住村民自建房,有著國(guó)家備案基礎(chǔ),屬于集體性質(zhì)的房產(chǎn),有一定的國(guó)家備案基礎(chǔ),使用年限一般是永久性質(zhì)的,可傳代的
2、就是大家所關(guān)心的可作為一種“特殊交易”的小產(chǎn)權(quán)房,他的備案基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商合同確權(quán)、村委合同確權(quán),更特殊的還有作為一種大紅本形式的使用權(quán)合同確權(quán)。
這幾種形式的小產(chǎn)權(quán)房的使用年限都是不同的情況,最終的使用情況的看他的地皮性質(zhì)來(lái)說(shuō)。小產(chǎn)權(quán)房的地皮性質(zhì)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以說(shuō)三種:宅基地、正規(guī)紅本私人地皮、公司大紅本。
1、目前市場(chǎng)在售90%的小產(chǎn)權(quán)房是宅基地,宅基地本身來(lái)說(shuō),對(duì)于在上面建造的房產(chǎn)是農(nóng)民房,擁有無(wú)限的使用年限的。但是小產(chǎn)權(quán)房是特殊情況下以小眾群體建造的房屋,具體使用年限得看開(kāi)發(fā)商的合同規(guī)定,有無(wú)限年限的,有70年
其實(shí)小產(chǎn)權(quán)是宅基地上的房子,原則上是永久的,所謂的70年產(chǎn)權(quán)不過(guò)是因?yàn)樯唐贩康?0年產(chǎn)權(quán)而給它定的一個(gè)產(chǎn)權(quán)年限,純粹為了好聽(tīng)。在深圳,小產(chǎn)權(quán)慢慢的會(huì)通過(guò)城市更新等轉(zhuǎn)化,根本不存在70年之久,就是說(shuō),在未來(lái)深圳20年后會(huì)有近60%的小產(chǎn)權(quán)慢慢拆遷舊改轉(zhuǎn)換成紅本。
2、正規(guī)紅本私人地皮,這種是個(gè)人從政府購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)的具有正規(guī)法律效應(yīng)的合同地皮,使用年限一般在40-50年,所以在上面如果建造小產(chǎn)權(quán)房,它的使用年限也是同等地皮年限的。
3、公司大紅本性質(zhì)的地皮如同私人紅本地皮一樣,使用年限等同地皮。購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房之后,人們更加關(guān)心的是一旦小產(chǎn)權(quán)房年限到期后應(yīng)該怎么辦?其實(shí)從個(gè)人角度來(lái)看,隨著我國(guó)的不斷發(fā)展,當(dāng)一個(gè)國(guó)家的發(fā)展順利,政策也是越好的,即使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法轉(zhuǎn)正,至少也是存在一個(gè)合理的身份。自然不用擔(dān)心它的年限,肯定會(huì)以正規(guī)的形式下被規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)或者補(bǔ)地價(jià)永久續(xù)期。
關(guān)于商業(yè)用地40或50年產(chǎn)權(quán)官方正式表態(tài)不動(dòng)產(chǎn)登記正式生效!業(yè)主不用再糾結(jié)70年產(chǎn)權(quán)還是40年產(chǎn)權(quán)啦!關(guān)于補(bǔ)年限問(wèn)題:物權(quán)法已生效,該法明確了公私財(cái)產(chǎn)的受保護(hù)權(quán)。
定了!2020年首次個(gè)稅匯算清繳開(kāi)始!
到底應(yīng)該怎么做?
我國(guó)規(guī)定住宅用地的最高年限70年,商業(yè)用地40年(有特殊50年限),綜合用地50年。現(xiàn)已明確,屆滿自動(dòng)續(xù)期。需要屆滿期前一年申請(qǐng)續(xù)費(fèi)。
不動(dòng)產(chǎn)登記正式生效,
不用糾結(jié)土地年限!
《城市地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條,有相關(guān)規(guī)定內(nèi)容。補(bǔ)的費(fèi)用不會(huì)超過(guò)5位數(shù),最低不得低于15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要補(bǔ)費(fèi)1560元。
因此不論是40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán),到期均有明確的規(guī)定!簡(jiǎn)言之如下:
第一,如果國(guó)家沒(méi)有其他規(guī)劃,業(yè)主只需續(xù)交土地出讓金即可繼續(xù)使用;
第二,若有其他規(guī)劃,需要拆遷,則商業(yè)補(bǔ)償按照1:3補(bǔ)償,是住宅的三倍!
相關(guān)法律條文如下:
《物權(quán)法》第一百四十九條
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
投資分析小建議:
回遷房投資主要綜合考慮以下幾點(diǎn):
進(jìn)度、位置、交通、教育、商業(yè)配套、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等。
首先是進(jìn)度:一個(gè)進(jìn)度快的項(xiàng)目性?xún)r(jià)比總是比進(jìn)度慢的要高,例如:3年交房的與6年交房的比較,先買(mǎi)3年交房的、出本后再買(mǎi)6年交房的還來(lái)得及。這就是我們所謂的“割韭菜”投資模式。(而且進(jìn)度快的項(xiàng)目不會(huì)讓你有遙遙無(wú)期的感覺(jué))
其次是位置:選項(xiàng)目要看項(xiàng)目位置,地鐵、學(xué)校、周邊商業(yè)配套等,這些都是未來(lái)房?jī)r(jià)升值 的根本。
最后是未來(lái)發(fā)展規(guī)劃:一個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃也是影響以后項(xiàng)目房?jī)r(jià)的重要因素,其實(shí)很多投資回遷房的客戶(hù)主要以短期投資為主。
所以,對(duì)于這類(lèi)型客戶(hù),投資理念用一句話概括就是:在進(jìn)度快的項(xiàng)目中挑選一個(gè)位置好、帶學(xué)位、商業(yè)的項(xiàng)目。進(jìn)度快,早拿本出售,然后趕“下一班車(chē)”,資金復(fù)投,利益最大化。
特別提醒:任何有價(jià)值的投資,都需要時(shí)間的沉淀,回遷房投資本質(zhì)上是投資一個(gè)城市一個(gè)地段的未來(lái)。是一場(chǎng)跨越周期的投資,高額的回報(bào)需要耐心的等待,時(shí)間是價(jià)值回報(bào)最好的朋友!
更多舊改回遷房詳情和實(shí)操細(xì)節(jié)一篇文章也不能解釋全面, 可預(yù)約(筆者)直接去項(xiàng)目實(shí)地考察。