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（一）深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生，全是您想知道的故事逃港！
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)和拆遷房的問(wèn)題，很多都是比較基礎(chǔ)或者涉及歷史的問(wèn)題。為了能讓大家更對(duì)小產(chǎn)權(quán)房了解得更清楚，我特意整理了一下深圳小產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)資料，這些資料包括深圳小產(chǎn)權(quán)的起源、衍變、種類(lèi)、及大概的總結(jié)一下近40年與深圳小產(chǎn)權(quán)有關(guān)的法規(guī)！為了更清楚直觀的理解，我將從以下方面去和大家聊聊深圳小產(chǎn)權(quán)的故事！
1、土地的來(lái)歷與變遷
2、深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源
3、深圳小產(chǎn)權(quán)房的種類(lèi)
4、深圳小產(chǎn)權(quán)房的歷程（節(jié)選）
5、深圳小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)（大致八卦）
在開(kāi)聊之前，首先說(shuō)明一下，什么是小產(chǎn)權(quán)房！據(jù)百度百科和大眾認(rèn)識(shí)里面，小產(chǎn)權(quán)即是建立在村集體土地上的房子，只有鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)什么什么的就是小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)房！這個(gè)說(shuō)法，并不全面，甚至有點(diǎn)籠統(tǒng)！
那小產(chǎn)權(quán)房到底是什么呢？最直接的說(shuō)，所有沒(méi)有取得獨(dú)立完整產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)商品房紅本的，全部都是小產(chǎn)權(quán)房。在不同的用地性質(zhì)上的類(lèi)別不一樣，如宅基地的是農(nóng)民房，村集體土地的是村委房，軍備地上是軍產(chǎn)房，（這個(gè)稍后在小產(chǎn)權(quán)房的種類(lèi)上會(huì)細(xì)說(shuō)）且這個(gè)小產(chǎn)權(quán)只能于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而言！
1、土地的來(lái)歷與變遷
在土地的變遷之前，有專(zhuān)門(mén)出來(lái)的一個(gè)專(zhuān)文，請(qǐng)看下列文章了解詳情：
（一）深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生，全是您想知道的故事！
（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的價(jià)值，以及ta的未來(lái)該何去何從？
（三）深圳農(nóng)民房都有哪些證件？
（四）小產(chǎn)權(quán)房的使用年限到期了怎么辦？
2、深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源
說(shuō)到深圳小產(chǎn)權(quán)房的起源，南嶺村是絕對(duì)繞不過(guò)去的！因?yàn)樯钲诘男‘a(chǎn)權(quán)就是從南嶺村萌芽并成長(zhǎng)的！
為何會(huì)是南嶺村？今天我們也來(lái)聊一聊這個(gè)當(dāng)時(shí)號(hào)稱(chēng)“中國(guó)第一村”的南嶺村。在故事之前，先大概交待一下歷史背景！
我們都知道，中國(guó)的改革開(kāi)始是從1979年從深圳開(kāi)始的。1979年以前，深圳還不叫深圳只是惠陽(yáng)的一個(gè)縣——寶安縣，人口才2萬(wàn)多人！寶安縣與香港僅一河之隔，但香港的人均年入約為寶安縣的100倍（據(jù)史料統(tǒng)計(jì)1978年寶安縣羅芳村的人均年收入僅為134元，而香港新界的羅芳村人均年收入約為13000元）。兩地的貧富差距，加上內(nèi)地的各種運(yùn)動(dòng)，造成大量的農(nóng)民外逃香港，且有愈演愈烈的之勢(shì)。
同樣也正是這一群“逃港者”加速了新中國(guó)改革開(kāi)放的步伐?。ㄓ信d趣的朋友可以自己查史）
早在1978年以前，深圳的土地一文不值！真正讓當(dāng)時(shí)的深圳人見(jiàn)識(shí)到土地的價(jià)值的是1980年。
1979年3月，廣東省要求深圳房管局一年內(nèi)為來(lái)深支援建設(shè)的干部建好150套宿舍。當(dāng)時(shí)的房管局局長(zhǎng)向省里申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)，得到的回復(fù)是：經(jīng)費(fèi)沒(méi)有，只能給政策！萬(wàn)般無(wú)奈之下，逃港他們想到土地出租。幾經(jīng)斗爭(zhēng)，終于在1980年1月1日簽出來(lái)了第一份土地出租協(xié)議。
這份土地出租協(xié)議是港商簽訂的，協(xié)議約定出租土地用于建房子，在香港出售，所得利潤(rùn)按深圳85%，港商15%分成！這個(gè)小區(qū)就是中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)，第一個(gè)合資房地產(chǎn)項(xiàng)目——東湖麗苑！
東湖麗苑一共兩期216套房子，在簽訂土地出租協(xié)議之后的第三天，港商就拿著設(shè)計(jì)圖催促開(kāi)工，并拿著第一期房子的戶(hù)型設(shè)計(jì)圖在香港叫賣(mài)！僅三天，第一期108套房子便一搶而空！東湖麗苑的戶(hù)型約為50~60平方左右，均價(jià)為2730港元/平，一套約10萬(wàn)港元左右，和香港的樓價(jià)相比幾乎便宜了一半。傳聞當(dāng)時(shí)前后有5000多人搶購(gòu)還是圖紙狀態(tài)的東湖麗苑，最好只好抽簽定房。面對(duì)狂熱的港人，東湖麗苑再次加推二期的108套房子，也是一掃而空！
東湖麗苑的成功，讓深圳人大大開(kāi)竅，他們很快拿出新的方案，提出收取土地使用費(fèi)的思路，每平方收取土地使用費(fèi)用4500港元，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格僅相當(dāng)于香港的1/11。深圳收進(jìn)數(shù)億元錢(qián)削掉山丘、填平溝壑、開(kāi)通公路、通電、通水、通郵政。從1980~1985年的五年里，深圳實(shí)際利用外資12.8億元，累計(jì)完成基建投資76.3億元，建成了一大批新的能源，交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程，初步形成了9個(gè)工業(yè)區(qū)。
南風(fēng)自此一路北上，開(kāi)放之勢(shì)再不擋！
（南嶺村）
2.1、南嶺村的故事
當(dāng)時(shí)的南嶺村，非常的貧窮落后，人稱(chēng)”鴨屎圍“全村134戶(hù)近600口人。全村四個(gè)生產(chǎn)隊(duì)，人均年收入不足100元，而整個(gè)村集體固定資產(chǎn)不足7000元。吃糧靠返銷(xiāo)，生活靠救濟(jì)，生產(chǎn)靠貸款，在溫飽無(wú)法解決的情況下，全村至少有一半人冒險(xiǎn)逃往香港謀生。逃港的村民中還包括當(dāng)時(shí)南嶺村掌門(mén)人張掌門(mén)的夫人，張掌門(mén)還是靠著村里唯一的一臺(tái)拖拉機(jī)把她給追回來(lái)的！面對(duì)夫人苦苦的哀求，張掌門(mén)下定決心要帶家伙一起走出貧窮！
1979年3月，廣東省委批準(zhǔn)寶安縣委《關(guān)于發(fā)展邊防經(jīng)濟(jì)的若干規(guī)定》的報(bào)告（13條），允許邊境村莊的農(nóng)民經(jīng)營(yíng)小河鮮、草皮、稻草，包括豬、禽、魚(yú)、果蔬……等，都可以拿過(guò)河去和香港人做生意。所得外匯60%歸個(gè)人，40%歸國(guó)家！文件下達(dá)到深圳基層，整個(gè)深圳河都沸騰起來(lái)了！
此后，全深圳市很快掀起了一個(gè)全面向香港，抓活經(jīng)濟(jì)的熱潮。到處種蔬菜、挖魚(yú)塘……
大量的蔬菜、魚(yú)鮮運(yùn)往香港，僅僅兩年的時(shí)候，深圳邊境村莊農(nóng)民首先富裕了起來(lái)。
南嶺村張掌門(mén)同樣也是抓住了這樣的機(jī)遇，帶領(lǐng)村民上山開(kāi)荒種菜、養(yǎng)雞、養(yǎng)魚(yú)等，也成了首先富裕起來(lái)的那批人！
（43萬(wàn)元的故事）
得益于改革的利好，南嶺村最大的機(jī)遇終于來(lái)了！
1982年冬，南嶺村獲得43萬(wàn)元國(guó)家征地補(bǔ)償款，當(dāng)時(shí)有人建議分光這筆錢(qián)。而作為能從分錢(qián)中獲益最大的張掌門(mén)組織黨員群眾認(rèn)真討論后認(rèn)為，農(nóng)村要徹底擺脫貧困，歸根到底還是要依靠集體的力量，致富要靠集體。只有集體富了個(gè)體才真正的富裕起來(lái)，集體富裕才是長(zhǎng)久之計(jì)。舍棄眼前的一些個(gè)人小利，為的是集體和個(gè)人的長(zhǎng)遠(yuǎn)大利。在統(tǒng)一思想的基礎(chǔ)上，張掌門(mén)帶頭把原來(lái)可歸屬他家的補(bǔ)償款劃歸集體。此舉帶動(dòng)了村民，大家把這筆錢(qián)集中起來(lái)，用于發(fā)展集體生產(chǎn)，為南嶺村后來(lái)騰飛打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
南嶺村就是用這筆征地補(bǔ)償款，自建了工業(yè)區(qū)，自主招商逃港；隨著港商過(guò)河，隨著手套廠、鞋廠、塑花廠等”三來(lái)一補(bǔ)“工廠辦起來(lái)了，南嶺村正一步步走向繁華。
南嶺村在80年代初期，就已經(jīng)有了非常繁華的商業(yè)街、圖書(shū)館等。
1984年南嶺村在寶安縣發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)群英會(huì)上拿到集體特等獎(jiǎng)，縣里獎(jiǎng)給南嶺村一輛小貨車(chē)
80年代未，南嶺村為了接待外商，而購(gòu)買(mǎi)的一臺(tái)寶馬，成為當(dāng)時(shí)深圳第一個(gè)擁有寶馬的村！
南嶺村越來(lái)越好，而南下打工的外省人也越來(lái)越多。建工廠啊，建出租房啊，地皮也越來(lái)越金貴，當(dāng)年逃港的家屬紛紛給在香港的家人寫(xiě)信說(shuō)：”逃港你們要是再不回來(lái)，就分不就地皮了！”一些村干部逗樂(lè)說(shuō)：“當(dāng)年困難的時(shí)候你們都外逃，現(xiàn)在好了，你又都要跑回來(lái)分地皮！”當(dāng)年逃港的人說(shuō)：“誰(shuí)能想得到呢？我們?cè)谙愀圪嵉腻X(qián)，全拿來(lái)村里，人和錢(qián)都回來(lái)，還是讓我們做村里人吧，行不行？
……
據(jù)深圳歷史檔案顯示，最早進(jìn)入深圳投資辦廠，”試水“中國(guó)改革開(kāi)放的那批人，有不少就是當(dāng)香港發(fā)了財(cái)?shù)漠?dāng)年的逃港者！
2.2、小產(chǎn)權(quán)房的起源
富裕起來(lái)的村民開(kāi)始建設(shè)新的房屋，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有政府引導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)村建設(shè)還處于自然發(fā)展的局面。隨著來(lái)深圳投資建的外商和外來(lái)人口越多，村民也開(kāi)始大量建廠房和農(nóng)民房，主要是用來(lái)出租。最初由于深圳發(fā)展的水平以及周邊村民自身的經(jīng)濟(jì)條件限制，自發(fā)的農(nóng)村建房主要集中在羅湖中心區(qū)和其他重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)周邊，隨著深圳發(fā)展速度的加快，村民建房有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。
據(jù)深圳史料統(tǒng)計(jì)，從1980~1985年僅五年間，外來(lái)人口達(dá)到40多萬(wàn)。激增的人口，預(yù)示著旺盛的住房需求！深圳第一宗小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)無(wú)從考究，這一階段主要是以宅基地交易為主！無(wú)論是首先富裕起來(lái)的深圳農(nóng)民，還是外來(lái)資本（由其是港商），都看到了巨大的商機(jī)，紛紛買(mǎi)地大肆建房，甚至還有干部、企業(yè)職工參與其中。期間市府亦出臺(tái)過(guò)多部法規(guī)控制，但收效甚微。
這是小產(chǎn)權(quán)房最初的狀態(tài)，準(zhǔn)確點(diǎn)來(lái)說(shuō)應(yīng)該叫出租屋！
之后隨著住房機(jī)制的改革及房地產(chǎn)業(yè)的正式發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房衍生出了，集資房、軍產(chǎn)房、以及村委房！
3、深圳小產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)別
3.1、農(nóng)民房
在上文已經(jīng)介紹過(guò)的農(nóng)民房來(lái)由及發(fā)展，在這里就不重述了！
3.2、集資房
在1985年以前我國(guó)的住房政策是，分配、租賃、和農(nóng)村自建；深圳也是這樣！為適應(yīng)深圳的高速發(fā)展的住房需求，在1979~1985年間，深圳住房建面以平均每年40%的遞增，依舊無(wú)法解決職工住房問(wèn)題，反而引發(fā)了更嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。究其因主要是當(dāng)時(shí)深圳實(shí)行的是企業(yè)職工低租金（低到幾近無(wú)償分配，約每平方0.14元左右）。超低房租一是助長(zhǎng)了職工利用關(guān)系多占住房、導(dǎo)致住房分配不公平、爭(zhēng)住大房、住好房的超前享受觀念；二是由于當(dāng)時(shí)建房的資金只能靠財(cái)政撥款及企業(yè)自籌，由于不能從經(jīng)濟(jì)機(jī)制制約不合理的需求，導(dǎo)致政府及企業(yè)嚴(yán)重的資金匱乏，無(wú)法加快住房建設(shè)，更可怕的是這巨額的住房投入有去無(wú)回，并伴生著日漸不堪重負(fù)的包袱。
為加快住宅建設(shè)資金的回收周轉(zhuǎn)，蛇口工業(yè)區(qū)于率先邁出住房改革的第一步。
蛇口工業(yè)區(qū)1984年12月制定的《蛇口工業(yè)區(qū)職工住房經(jīng)營(yíng)管理暫行辦法》，并以準(zhǔn)成本價(jià)向工業(yè)區(qū)企業(yè)職工出售公有住房，這是深圳首次住房商品化的實(shí)踐，亦是集資房出現(xiàn)的前身，更是我國(guó)房地產(chǎn)嘗試的起點(diǎn)！
爾后，深圳市跟進(jìn)，并于1985年2月出臺(tái)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位干部職工住宅商品化試點(diǎn)辦法（草案）》，這是深圳市出臺(tái)的第一個(gè)推進(jìn)住宅商品化的文件。文件規(guī)定按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，付清全款后，由市府發(fā)給住房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，受?chē)?guó)家法律保護(hù)，這是我國(guó)商品房的前身！
其實(shí)嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)《辦法》所說(shuō)的房子，還不能算是集資房，只能算是福利房和微利房！
正式有集資房一說(shuō)的是1989年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居屋發(fā)展綱要》規(guī)定的“雙軌三類(lèi)”住房供求模式！企業(yè)自籌自建，在不影響城市總體規(guī)劃的前提下，允許少數(shù)企業(yè)在已取得土地使用權(quán)的地界范圍內(nèi)，自建住房。建房資金自籌，所建住房只允許提供給本單位職工居住。但由后來(lái)由于燥熱的房地產(chǎn)及深圳高飆的房?jī)r(jià)，集資房成為剛需的首選！
集資房的用地性質(zhì)多為國(guó)有工商業(yè)用地及集體的非農(nóng)工商地（依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)合作建房管理暫行規(guī)定》第十三條）
3.3、軍產(chǎn)房
1985年因?yàn)樘厥獾臍v史背景，允許軍隊(duì)商經(jīng)，其中就包括房地產(chǎn)；據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例1990版》可對(duì)空余房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，空余房屋出售、軍用土地的有償轉(zhuǎn)讓、合作經(jīng)營(yíng)、與地方換建及合資建房。軍隊(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬于軍委、總部！產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)后期基地營(yíng)房部門(mén)管理！
1998年雖然全面停止軍隊(duì)經(jīng)商，但還依然保留有一部分有償服務(wù)，雖然已經(jīng)沒(méi)有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保留了房地產(chǎn)租賃服務(wù)，同時(shí)軍產(chǎn)房出售也正式擺上臺(tái)面，雖然出售的對(duì)象明確規(guī)定為軍人，但事實(shí)……！
時(shí)至2016年《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》的出臺(tái)，軍產(chǎn)房才正式停止。因?yàn)椤锻ㄖ酚?年左右緩沖期，所以2016~2018年間還是有零星的軍房能發(fā)證和過(guò)戶(hù)！
軍產(chǎn)房用地理論上全部都屬于軍隊(duì)營(yíng)房用地，但事實(shí)上因?yàn)榭陀^利益原因，有少量是地方原村民或者外來(lái)人員早期買(mǎi)的地與部隊(duì)事業(yè)單位合作建房（有部分也發(fā)軍產(chǎn)證，或軍區(qū)后勤蓋章或其他等感覺(jué)上與部隊(duì)有關(guān)的見(jiàn)證）
（深圳某軍產(chǎn)房轉(zhuǎn)讓合同）
3.4、村委統(tǒng)建樓
深圳真正有統(tǒng)建樓一說(shuō)的是上世紀(jì)90年代末龍崗區(qū)最首先推行的“統(tǒng)建上樓”項(xiàng)目。其目的是為解決農(nóng)村快速城市化中農(nóng)民無(wú)序興建及搶建私宅而造成的土地浪費(fèi)問(wèn)題。主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目是就是龍崗區(qū)政府及國(guó)土分局，龍崗區(qū)府及國(guó)土分局對(duì)村鎮(zhèn)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃、統(tǒng)一安排，統(tǒng)一建設(shè)。說(shuō)白了就是類(lèi)似于新農(nóng)村全部都風(fēng)格一致，整齊劃一的新民宅！
2005年為了進(jìn)一步響應(yīng)節(jié)約集約使用土地，加快農(nóng)民城市化進(jìn)程的要求，深圳出臺(tái)了《關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見(jiàn)》、《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》等條例，正式全面推行村委統(tǒng)建樓，并給予部分資金上的支持！
深圳最早統(tǒng)建樓是建于2006年的平湖街道辦的簡(jiǎn)頭嶺統(tǒng)建樓，小區(qū)分AB兩棟，10層，帶電梯空中花園。這是龍崗區(qū)第一個(gè)社區(qū)的統(tǒng)建樓！此后的8年，大量的統(tǒng)建樓在各區(qū)拔地而起，其中龍崗和沙井最為突出！
深圳小產(chǎn)權(quán)進(jìn)入最高光的時(shí)刻！
村委統(tǒng)建樓95%的用地性質(zhì)都是四類(lèi)居住用地，到后期也有少數(shù)部分邊角綠化地、工商地等出現(xiàn)，這完成受利益驅(qū)使，給錢(qián)就給蓋見(jiàn)證章！
（沙井某村委統(tǒng)建樓一角）
4、深圳小產(chǎn)權(quán)房的歷程（節(jié)選）
深圳的小產(chǎn)權(quán)說(shuō)是深圳經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放40年的伴生物也不為過(guò)的，從1980~2014間短短的30多年間，深圳小產(chǎn)權(quán)的面積占到深圳總建面的半壁江山。我猜你會(huì)問(wèn)：面對(duì)如此迅猛的的小產(chǎn)權(quán)房，難道政府就坐視不管嗎？其實(shí)不然！在過(guò)去的幾十年里，深圳出臺(tái)關(guān)于治理小產(chǎn)權(quán)房的法規(guī)條例就多在100多條。但由于在快速的農(nóng)村城市化進(jìn)程大環(huán)境下，基于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要及房地產(chǎn)熱，這此條例對(duì)小產(chǎn)權(quán)房增量壓制力度非常有限，甚至還引發(fā)了超大的搶建潮！
據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì)：1980~2014年間，四次最大的搶建潮，分期是1993年、1999年、2004年、2012年。讓我們來(lái)看看這幾年都發(fā)生了什么？
4.1、引發(fā)1993年搶建潮的是1992年6月《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》，規(guī)定要求把“特區(qū)范圍內(nèi)68個(gè)村委會(huì)、沙河華僑農(nóng)場(chǎng)等農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市戶(hù)，并對(duì)原村集體土地進(jìn)行征收。90年年代初狂熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，大大的刺激著村民的建房熱情；而同時(shí)，在農(nóng)村規(guī)劃和建設(shè)上，政府缺乏給予及時(shí)的支持和指導(dǎo)，生產(chǎn)、生活用地需求超出紅線時(shí)報(bào)批手續(xù)非常煩瑣，造成了農(nóng)村土地建設(shè)失控。最直接的引爆點(diǎn)就是原特區(qū)統(tǒng)一征地引發(fā)的恐慌！
4.2、1999年2月深圳出臺(tái)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》。該決定對(duì)違法建筑及其范圍進(jìn)行界定，對(duì)堅(jiān)決依法清理、拆除違法建筑及處罰違法行為做出相應(yīng)規(guī)定。但這一文件僅僅是綱領(lǐng)性的，具體的處理辦法并沒(méi)有提出。村民并未完全接受法規(guī)的制約，相反在”法不責(zé)眾“的共同心理基礎(chǔ)上，引發(fā)了1999年的搶建違建高潮。
4.3、2003年10月發(fā)布的《關(guān)于加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的通告》，直接把龍崗和寶安的村民全部轉(zhuǎn)為居民，龍崗、寶安的集體土地全部統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。搞笑的是，這次“統(tǒng)轉(zhuǎn)”用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和1992年“統(tǒng)征”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差別并不多。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值和村民權(quán)益意識(shí)的提高，這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本就入不了村民的眼。繼而引發(fā)了村民大量“種樓保地”來(lái)與政府對(duì)抗，當(dāng)時(shí)甚至還有村干部帶頭參與其中！
4.4、2012年可以稱(chēng)之深圳小產(chǎn)權(quán)房的終結(jié)年。2012年出臺(tái)號(hào)稱(chēng)史前最嚴(yán)的小產(chǎn)權(quán)房禁令法規(guī)《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責(zé)任考核辦法（試行）》。《辦法》第一次把違建增減量列入?yún)^(qū)大佬的政績(jī)考核，考核結(jié)果直接與帽子掛鉤！在《辦法》實(shí)施階段到2013年間，還引發(fā)了一個(gè)搶建的小高潮，但隨著一些區(qū)域的主官被調(diào)整及沙井傳奇大哥事發(fā)，深圳小產(chǎn)權(quán)增量正式終結(jié)！
現(xiàn)在沙井、公明、及其他方的一些爛尾樓，基本上都這個(gè)時(shí)期搶建被叫停的見(jiàn)證！
5、深圳小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)
這個(gè)環(huán)節(jié)就是純屬瞎聊了，不過(guò)市場(chǎng)行情和環(huán)境就擺在這里，從大方向來(lái)看深圳小產(chǎn)權(quán)的未來(lái)，大致下如：
5.1、因?yàn)闆](méi)有增量，村委房統(tǒng)建樓和集資房將越來(lái)越貴，最終定格在真實(shí)的住房，未來(lái)會(huì)不會(huì)有政策把這類(lèi)開(kāi)房子轉(zhuǎn)為保障類(lèi)住房，尚未得知。但從2018年出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》來(lái)看，有這個(gè)機(jī)率！
5.2、隨著城市更新的不斷加快推進(jìn)，城中村農(nóng)民房得以變身為紅本住宅商品房。即使是整村綜合整治范圍內(nèi)的，也因?yàn)榄h(huán)境升級(jí)配套完善引發(fā)高租金。所以目前市場(chǎng)在租的小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)為回收原村民農(nóng)民房，經(jīng)過(guò)重新改格局，重新裝修再出售的農(nóng)民居多。另外少部分因?yàn)槭桥f改區(qū)域的拆遷房（拆遷房下次另外再講）。
5.3、雖然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)沒(méi)有增量，但住房緊張及房?jī)r(jià)高漲，依然是深圳的一個(gè)大難題。住房需求的大缺口，有需求便會(huì)有供應(yīng)，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)次衍變出一個(gè)新的類(lèi)別——大紅本房。這個(gè)大紅本房其實(shí)本質(zhì)就是前文介紹過(guò)的集資房。在未來(lái)十年里，大紅本房將成為小產(chǎn)權(quán)最新形式，也許到那個(gè)時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房再不叫小產(chǎn)權(quán)房了，誰(shuí)知道呢？
好吧，關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的前世今生，我們就聊到這里了，后期會(huì)把與小產(chǎn)權(quán)房拆遷房的一些交易、重點(diǎn)法規(guī)拿出來(lái)和大家聊聊！以便大家更清楚的了解小產(chǎn)權(quán)，在以后找房或投資的時(shí)候更得心應(yīng)手！
（二）深圳農(nóng)民房都有哪些證件？
在深圳，除了商品房外，習(xí)慣性稱(chēng)呼其它性質(zhì)的房為農(nóng)民房，小產(chǎn)權(quán)房，或者叫統(tǒng)建樓，集資房，合作建房等等。軍產(chǎn)房暫時(shí)不討論。
最近很多朋友在后臺(tái)詢(xún)問(wèn)深圳小產(chǎn)權(quán)房都有哪些證件，今天我們來(lái)聊下。
目前深圳小產(chǎn)權(quán)房市面上證件分為：豬肝紅本，綠本，兩證一書(shū)，歷史遺留回執(zhí)。
一般小產(chǎn)權(quán)房的證件都是具有排它性的，就比如有綠本的就沒(méi)有豬肝紅本，有豬肝紅本的就沒(méi)有兩證一書(shū)，有兩證一書(shū)歷史遺留回執(zhí)就沒(méi)有綠本和豬肝紅本。
還有一種大紅本，土地屬于國(guó)家的，就是整棟樓一個(gè)大紅本房產(chǎn)權(quán)證。這類(lèi)房子是企業(yè)自己建的公寓房，四證齊全，這類(lèi)房子其實(shí)還不能稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是屬于公司的，交易是與公司簽租賃合同（有一些簽的有償使用合同）到期再自動(dòng)續(xù)費(fèi)。
關(guān)于少見(jiàn)的豬肝紅本：
就深圳來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有“豬肝紅本”多為“兩證合一”之前政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（先是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證分離，后合并為一本房地產(chǎn)權(quán)證，再后又統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），且為非市場(chǎng)商品房，如經(jīng)房改辦批準(zhǔn)，職工購(gòu)買(mǎi)單位的準(zhǔn)成本商品房，比如深圳布吉寶麗路寶電公司宿舍。
值得注意的是“豬肝紅本”房屋屬合法建筑，產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)?！柏i肝紅本”房屋所有權(quán)證由政府頒發(fā)，是當(dāng)事人的物權(quán)憑證，具有物權(quán)確認(rèn)效力，較之經(jīng)處理取得綠本的深圳市歷史遺留違法建筑來(lái)說(shuō)，其自始建時(shí)就完全合法。
這種房產(chǎn)證在深圳上世紀(jì)80年代到90年代僅僅曇花一現(xiàn)般的存在過(guò)幾年。和豬肝本一起配套使用的還有《國(guó)有土地使用證》，兩證分別由土地、房屋兩個(gè)行政機(jī)關(guān)頒發(fā)。
傳說(shuō)中的豬肝紅本
豬肝紅本內(nèi)頁(yè)
關(guān)于舊改方面的優(yōu)劣：
兩證一書(shū)是目前交易最活躍的一種，深圳獨(dú)棟農(nóng)民房，第一手房東會(huì)持有兩證一書(shū)，以及批地證明等等。出售其中一套，只需做見(jiàn)證，買(mǎi)家拿復(fù)印件。舊改時(shí)，買(mǎi)家可以直接登記，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)。老寶安紅本（豬肝紅）是交易比較活躍的一種，看起來(lái)真的就是紅本房產(chǎn)證。國(guó)土所沒(méi)有備案資料，不可以過(guò)戶(hù)，交易只能和兩證一書(shū)一樣，不能貸款，不能抵押。舊改時(shí)，買(mǎi)家可以直接登記，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，里面填寫(xiě)內(nèi)容為手寫(xiě)體。
綠本民房交易風(fēng)險(xiǎn)稍大了，很所以?xún)r(jià)格會(huì)稍低。國(guó)土所有備案，但不可以過(guò)戶(hù)。里面字體大多為印刷體，以前做的也有手寫(xiě)體。舊改時(shí)，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)簽給原來(lái)房東。不接受買(mǎi)家登記。
綠本的分類(lèi)：
一：國(guó)土局頒發(fā)的綠本
顧名思義國(guó)土局親自頒發(fā)，98年以前政府支持，有合法報(bào)建手續(xù)在宅基地或村委集體用地的小產(chǎn)權(quán)會(huì)有綠本，這種國(guó)土局頒發(fā)的綠本有備案不可以過(guò)戶(hù)且禁止買(mǎi)賣(mài)，98年后國(guó)土局取消給小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)綠本。
二：村委統(tǒng)建樓綠本
98年以后在村委集體用地上，經(jīng)過(guò)正規(guī)報(bào)建的村委統(tǒng)建樓，當(dāng)?shù)卮逦煞莨緯?huì)給每一個(gè)業(yè)主頒發(fā)村委蓋章的"綠本“《使用權(quán)證》這種可以私下買(mǎi)賣(mài)，可以去村委股份公司更名 ，并消除業(yè)主所有檔案 。
三：開(kāi)發(fā)商綠本
個(gè)人宅基地，就是農(nóng)民自建房，開(kāi)發(fā)商頒發(fā)的”綠本“ 《使用權(quán)證》這種綠本是開(kāi)發(fā)商花錢(qián)做的 。
所謂的“綠本”只有上述第一種是真正意義上的綠本房，有國(guó)土局備案。
其他”綠本“不管是個(gè)人宅基地，獨(dú)棟農(nóng)民房，還是村委統(tǒng)建樓，他們所頒發(fā)的綠本僅代表個(gè)人或村委股份公司 ，《使用權(quán)證》在法律上沒(méi)有法律效應(yīng)，只是求得一個(gè)心理安慰。
建議不要一味追求綠本，而耽誤了買(mǎi)房最好的時(shí)機(jī)，主要看自己需求和預(yù)算?，F(xiàn)在深圳市場(chǎng)上賣(mài)的都是2013年以前建好的房子，性質(zhì)屬于宅基地，永久產(chǎn)權(quán)。2013年以后國(guó)家不允許在宅基地建房，物以稀為貴，房子買(mǎi)一套，就少一套。據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳百分之50的人住的都是小產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房為國(guó)家做的貢獻(xiàn)，國(guó)家是默認(rèn)的。
并且綠本的房子在舊改賠償?shù)臅r(shí)候原村民容易反悔，因?yàn)榫G本在國(guó)土局是有備案的。所以沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證明的小產(chǎn)權(quán)房舊改賠償是最安全的，開(kāi)發(fā)商只需認(rèn)定最后一任業(yè)主即可。
傳說(shuō)中的綠本
綠本內(nèi)頁(yè)
紅、綠本的區(qū)別：
除了封面顏色的差別之外，紅色房產(chǎn)證全稱(chēng)《房屋所有權(quán)證》是市場(chǎng)商品房房產(chǎn)證，是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合一的證，紅皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利；
而綠皮的說(shuō)明該房地產(chǎn)是非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)。需抵押或出租的，要按有關(guān)規(guī)定辦理；上述區(qū)別僅是形式區(qū)別，實(shí)質(zhì)區(qū)別應(yīng)以房產(chǎn)證及房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
綠本房產(chǎn)證全稱(chēng)《房地產(chǎn)所有權(quán)證》，也叫產(chǎn)權(quán)證明，針對(duì)的是非市場(chǎng)商品房，如經(jīng)濟(jì)適用房、福利房等政策性住房，綠證是全成本商品房和準(zhǔn)成本商品房房產(chǎn)證，該類(lèi)房產(chǎn)的地價(jià)是經(jīng)政府批準(zhǔn)，予以減免優(yōu)惠，其買(mǎi)售系特定的對(duì)象。該類(lèi)房產(chǎn)所有權(quán)是受到一定限制的，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。目前根據(jù)有關(guān)政策，此類(lèi)房產(chǎn)經(jīng)住宅局批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價(jià)，辦理手續(xù)后準(zhǔn)予上市，可轉(zhuǎn)為紅色房產(chǎn)證。
紅本與綠本
關(guān)于兩證一書(shū)：
（兩證一書(shū)，實(shí)際上，大部分農(nóng)民房都沒(méi)有……）因?yàn)樵?009年普查小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，很多都上繳了，換了《歷史遺留違法建筑回執(zhí)》，也有一些村沒(méi)上交的，同時(shí)具備兩證一書(shū)與歷史遺留回執(zhí)的也有。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
歷史遺留違法建筑回執(zhí)
綜上所述，大家在投資深圳小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候還是要擦亮雙眼，尤其是要考慮清楚自己的動(dòng)機(jī)目的，是自住還是投資，再去匹配合適的產(chǎn)品。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房舊改能否獲賠的這個(gè)問(wèn)題，深圳舊改完成的案例數(shù)不勝數(shù)，大多數(shù)投資人都獲得了應(yīng)得的賠償。有極少數(shù)翻車(chē)的案例多數(shù)是因?yàn)樵谫?gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有多留個(gè)心眼，沒(méi)有把控好每個(gè)環(huán)節(jié)，留下了漏洞。對(duì)于我們專(zhuān)業(yè)人士來(lái)說(shuō)，稍微一復(fù)盤(pán)就知道問(wèn)題出在哪里了，所以建議要投資深圳的小產(chǎn)權(quán)行，還得聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)。
（三）深度解析！深圳小產(chǎn)權(quán)房存在的價(jià)值，
以及ta的未來(lái)該何去何從？
深圳小產(chǎn)權(quán)是深圳特區(qū)特有的產(chǎn)物，你說(shuō)它不合法，它能好好的存在，你說(shuō)它合法政府又從未給ta正名。
小產(chǎn)權(quán)房的它伴隨著，深圳一起成長(zhǎng)，也是很多深漂族棲身之地。如果沒(méi)有了小產(chǎn)權(quán)房，我想現(xiàn)在現(xiàn)在一半的人都將住不起房子。
那深圳小產(chǎn)權(quán)到底是什么呢？
首先，我們要從小產(chǎn)權(quán)的歷史開(kāi)始聊起，小產(chǎn)權(quán)歷史可分三個(gè)階段。
1、2004年前深圳開(kāi)發(fā)初期，由本地村民或外來(lái)人員買(mǎi)地，在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明也叫” 宅基地”。
2、2007～2014年是深圳小產(chǎn)權(quán)房第二個(gè)發(fā)展時(shí)期，
a、由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)缺乏監(jiān)督?jīng)]有合理規(guī)劃浪費(fèi)土地資源．政府將全市土地國(guó)有化不再由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明，村級(jí)單位改為股份合作公司，深圳成為中國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村的城市。
b、2006年深圳人口數(shù)已經(jīng)到達(dá)1400萬(wàn)人口，其中城中村容納700萬(wàn)人口，工廠員工宿舍容納100多萬(wàn).小產(chǎn)權(quán)房擔(dān)負(fù)著深圳一大半人口的居住需求；這個(gè)時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了以村委(股份公司)集資建設(shè)的大型小區(qū)房，規(guī)模大 配套完善 花園小區(qū) 居住環(huán)境優(yōu)越，以及村民在原來(lái)” 宅基地”重新修建電梯高層樓房。
城市更新的對(duì)象
3、深圳從2014年后深圳就不允許再建小產(chǎn)權(quán)房；
其一深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產(chǎn)權(quán)房，
其二小產(chǎn)權(quán)房太多對(duì)以后城市更新產(chǎn)生了巨大困難.城市更新就是要拆遷農(nóng)民房等小產(chǎn)權(quán)房，拆遷又必須做到每戶(hù)都補(bǔ)償無(wú)形中對(duì)舊改難度和拆遷賠償增加。
深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，小產(chǎn)權(quán)房的利益關(guān)系到無(wú)數(shù)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的利益，并不是說(shuō)拆就拆的。
深圳小產(chǎn)權(quán)房能不能買(mǎi)呢？
從法律角度來(lái)考慮是不合法的的，但是也不違法。但是從現(xiàn)實(shí)的角度考慮的話，小產(chǎn)權(quán)房卻是不錯(cuò)的選擇。為什么呢？
十年前的樟坑
1：深圳小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)價(jià)格低廉
以沙井為例，同樣的地段，同樣規(guī)模的房子。商品房均價(jià)4.5萬(wàn)一平，而村委統(tǒng)建樓才1.8萬(wàn)左右，其次，如果你選擇獨(dú)棟的農(nóng)民房的話，均價(jià)才1萬(wàn)左右。也就是說(shuō)，買(mǎi)一個(gè)90平的房子，也90多萬(wàn)，還不用交稅，房子可租客住，要把握好的就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
2：從民生的角度來(lái)解說(shuō)
深圳小產(chǎn)權(quán)房的存在，解決了深圳一半人的居住問(wèn)題，無(wú)論是關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，小產(chǎn)權(quán)房都是深漂族的首先。其次，小產(chǎn)權(quán)房也間接解決了深圳城市兩極化的問(wèn)題。不管政府承認(rèn)不承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了深圳70%收入中等家庭的問(wèn)題，存在即合理。
3：深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷是有賠償?shù)?/p>
從深圳多年城市改造來(lái)看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是有賠償?shù)?，無(wú)論西鄉(xiāng)樂(lè)群村的，還是白石洲的拆遷，拆遷辦很明確的承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的歷史見(jiàn)證。
（樂(lè)群拆遷公示）
深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷標(biāo)準(zhǔn)，而是按商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，要么補(bǔ)償貨幣，要么補(bǔ)償回遷房等，能拆到就賺大了，有人專(zhuān)門(mén)找有機(jī)會(huì)拆遷的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)，就是投資高回報(bào)。都是征收這塊地的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷舊改關(guān)系到民生問(wèn)題，不管哪一方面都不愿看到征收小產(chǎn)權(quán)房而發(fā)生不愉快的事情，所以政府一定督促開(kāi)發(fā)商要對(duì)拆遷戶(hù)做好相關(guān)補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳌?/p>
綜合所述，我覺(jué)得從情理上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的流通是沒(méi)有問(wèn)題的。其次小產(chǎn)權(quán)的利率驚人，很多本地的村委也紛紛出手，街道，區(qū)辦，有時(shí)也是睜一只眼，閉一只眼。法理大不過(guò)民情，難道政府還能讓深圳50%的睡橋洞不成。小產(chǎn)權(quán)房的小編覺(jué)得，買(mǎi)來(lái)住是沒(méi)有問(wèn)題的。
（拆遷賠償）
如何來(lái)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房呢？
那就要先明白小產(chǎn)權(quán)的分類(lèi):小產(chǎn)權(quán)房大約分三類(lèi)
1：村委統(tǒng)建樓
此類(lèi)房，是由政府規(guī)劃，村委出地出資建造的，村里的股份公司分給本地居民。一般的本地人都會(huì)擁有幾套這的房子，所以經(jīng)常會(huì)有本地人拿房出來(lái)套現(xiàn)。除了《房屋售賣(mài)許可證》以外，房屋其他證件全部齊全，從小區(qū)規(guī)劃來(lái)說(shuō)，這樣的房子很多都優(yōu)于深圳的商品房。
龍華的統(tǒng)建樓
2：統(tǒng)建樓
此類(lèi)房屋，是由區(qū)政府規(guī)劃，村委出地，投資商出資。性質(zhì)跟村委的樓差不多，但是從小區(qū)的規(guī)模以及房屋的使用率來(lái)說(shuō)要差于村委樓。還有一種是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為政府做了工程，政府無(wú)力償還工程款，劃地抵債，也是有很多的。
3：農(nóng)民房
此類(lèi)房屋，一般為本地村民的自留地，或者說(shuō)宅基地。還有一種是外地人為當(dāng)?shù)卮逦隽斯こ?，無(wú)償還款而劃分給開(kāi)發(fā)商的房子。此類(lèi)房子一般不會(huì)太高，格局也不會(huì)很好，但勝在價(jià)格便宜。
綜合上述，小編給出的建議是，房子是給來(lái)住的不是給來(lái)炒的。在經(jīng)濟(jì)能力合適的情況下，最好買(mǎi)商品房，如果你在深圳奮斗了很多年了，錢(qián)又不夠，不妨考慮下小產(chǎn)權(quán)房吧！
（四）小產(chǎn)權(quán)房的使用年限到期了怎么辦？
深圳小產(chǎn)權(quán)房是存在深圳這座城市中一種比較特殊的存在，作為歷史遺留的產(chǎn)物，作為住宅受到了許多人的關(guān)注，就中國(guó)目前的行情來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房的存在是很具有爭(zhēng)議性的，但是其作用也是不可小覷的，想要了解小產(chǎn)權(quán)房的年限，是需要了解目前它在國(guó)內(nèi)所處的狀態(tài)的。
小產(chǎn)權(quán)房最簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)分為兩種形式：
1、原住村民自建房，有著國(guó)家備案基礎(chǔ)，屬于集體性質(zhì)的房產(chǎn)，有一定的國(guó)家備案基礎(chǔ)，使用年限一般是永久性質(zhì)的，可傳代的
2、就是大家所關(guān)心的可作為一種“特殊交易”的小產(chǎn)權(quán)房，他的備案基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商合同確權(quán)、村委合同確權(quán)，更特殊的還有作為一種大紅本形式的使用權(quán)合同確權(quán)。
這幾種形式的小產(chǎn)權(quán)房的使用年限都是不同的情況，最終的使用情況的看他的地皮性質(zhì)來(lái)說(shuō)。小產(chǎn)權(quán)房的地皮性質(zhì)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以說(shuō)三種：宅基地、正規(guī)紅本私人地皮、公司大紅本。
1、目前市場(chǎng)在售90%的小產(chǎn)權(quán)房是宅基地，宅基地本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于在上面建造的房產(chǎn)是農(nóng)民房，擁有無(wú)限的使用年限的。但是小產(chǎn)權(quán)房是特殊情況下以小眾群體建造的房屋，具體使用年限得看開(kāi)發(fā)商的合同規(guī)定，有無(wú)限年限的，有70年
其實(shí)小產(chǎn)權(quán)是宅基地上的房子，原則上是永久的，所謂的70年產(chǎn)權(quán)不過(guò)是因?yàn)樯唐贩康?0年產(chǎn)權(quán)而給它定的一個(gè)產(chǎn)權(quán)年限，純粹為了好聽(tīng)。在深圳，小產(chǎn)權(quán)慢慢的會(huì)通過(guò)城市更新等轉(zhuǎn)化，根本不存在70年之久，就是說(shuō)，在未來(lái)深圳20年后會(huì)有近60%的小產(chǎn)權(quán)慢慢拆遷舊改轉(zhuǎn)換成紅本。
2、正規(guī)紅本私人地皮，這種是個(gè)人從政府購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)的具有正規(guī)法律效應(yīng)的合同地皮，使用年限一般在40-50年，所以在上面如果建造小產(chǎn)權(quán)房，它的使用年限也是同等地皮年限的。
3、公司大紅本性質(zhì)的地皮如同私人紅本地皮一樣，使用年限等同地皮。購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房之后，人們更加關(guān)心的是一旦小產(chǎn)權(quán)房年限到期后應(yīng)該怎么辦？其實(shí)從個(gè)人角度來(lái)看，隨著我國(guó)的不斷發(fā)展，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的發(fā)展順利，政策也是越好的，即使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法轉(zhuǎn)正，至少也是存在一個(gè)合理的身份。自然不用擔(dān)心它的年限，肯定會(huì)以正規(guī)的形式下被規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)或者補(bǔ)地價(jià)永久續(xù)期。
關(guān)于商業(yè)用地40或50年產(chǎn)權(quán)官方正式表態(tài)不動(dòng)產(chǎn)登記正式生效！業(yè)主不用再糾結(jié)70年產(chǎn)權(quán)還是40年產(chǎn)權(quán)啦！關(guān)于補(bǔ)年限問(wèn)題：物權(quán)法已生效，該法明確了公私財(cái)產(chǎn)的受保護(hù)權(quán)。
定了！2020年首次個(gè)稅匯算清繳開(kāi)始！
到底應(yīng)該怎么做？
我國(guó)規(guī)定住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年（有特殊50年限），綜合用地50年。現(xiàn)已明確，屆滿自動(dòng)續(xù)期。需要屆滿期前一年申請(qǐng)續(xù)費(fèi)。
不動(dòng)產(chǎn)登記正式生效，
不用糾結(jié)土地年限！
《城市地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條，有相關(guān)規(guī)定內(nèi)容。補(bǔ)的費(fèi)用不會(huì)超過(guò)5位數(shù)，最低不得低于15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要補(bǔ)費(fèi)1560元。
因此不論是40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán)，到期均有明確的規(guī)定！簡(jiǎn)言之如下：
第一，如果國(guó)家沒(méi)有其他規(guī)劃，業(yè)主只需續(xù)交土地出讓金即可繼續(xù)使用；
第二，若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補(bǔ)償按照1:3補(bǔ)償，是住宅的三倍！
相關(guān)法律條文如下：
《物權(quán)法》第一百四十九條
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
投資分析小建議：
回遷房投資主要綜合考慮以下幾點(diǎn)：
進(jìn)度、位置、交通、教育、商業(yè)配套、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等。
首先是進(jìn)度：一個(gè)進(jìn)度快的項(xiàng)目性?xún)r(jià)比總是比進(jìn)度慢的要高，例如：3年交房的與6年交房的比較，先買(mǎi)3年交房的、出本后再買(mǎi)6年交房的還來(lái)得及。這就是我們所謂的“割韭菜”投資模式。（而且進(jìn)度快的項(xiàng)目不會(huì)讓你有遙遙無(wú)期的感覺(jué)）
其次是位置：選項(xiàng)目要看項(xiàng)目位置，地鐵、學(xué)校、周邊商業(yè)配套等，這些都是未來(lái)房?jī)r(jià)升值 的根本。
最后是未來(lái)發(fā)展規(guī)劃：一個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃也是影響以后項(xiàng)目房?jī)r(jià)的重要因素，其實(shí)很多投資回遷房的客戶(hù)主要以短期投資為主。
所以，對(duì)于這類(lèi)型客戶(hù)，投資理念用一句話概括就是：在進(jìn)度快的項(xiàng)目中挑選一個(gè)位置好、帶學(xué)位、商業(yè)的項(xiàng)目。進(jìn)度快，早拿本出售，然后趕“下一班車(chē)”，資金復(fù)投，利益最大化。
特別提醒：任何有價(jià)值的投資，都需要時(shí)間的沉淀，回遷房投資本質(zhì)上是投資一個(gè)城市一個(gè)地段的未來(lái)。是一場(chǎng)跨越周期的投資，高額的回報(bào)需要耐心的等待，時(shí)間是價(jià)值回報(bào)最好的朋友！
更多舊改回遷房詳情和實(shí)操細(xì)節(jié)一篇文章也不能解釋全面， 可預(yù)約（筆者）直接去項(xiàng)目實(shí)地考察。
